Introduction

Chers lecteurs, je vais vous faire une confidence « surprenante » : mon petit doigt gauche me parle !!!

Il faut vous préciser que je suis gaucher et fier de l’être, comme :  Léonard de Vinci, Nikola Tesla, Ludwig van Beethoven…

Comme tous les parents le savent… un petit doigt, ça parle. Ça chuchote même à l’oreille des parents, les bêtises que font parfois les enfants sages.

Figurez-vous que mon petit doigt gauche ne cesse de me rapporter, à sa manière, ce qu’il retient des péripéties du monde.

Comme vous allez le constater, il est même doté d’une certaine clairsentience. Dernier détail, je l’appelle affectueusement Madri.

Un document unique en son genre

Coucou, les amis, c’est Madri 😀. Je me réjouis de voir que vous allez bien. Il est vrai que je le souhaite si ardemment et avec tant d’amour, qu’il ne peut en être autrement.

Les cours, relatifs à l’évolution des prix de l’immobilier sur le long terme, donnés à l’École nationale des ponts et chaussées (ENPC) et à l’École nationale des travaux publics de l’État (ENTPE), par Jacques FRIGGIT, sont toujours un moment privilégié, tant les informations délivrées, sont riches d’enseignement..

Comme vous le savez parfaitement, le petit doigt que je suis est là pour vous faciliter la vie. C’est pourquoi j’ai le grand plaisir de vous résumer les 402 diapositives de sa dernière présentation, mises en ligne lundi 15 courant..

Des principes de base

Commençons par deux vérités, issues des travaux de « l’ami Jacques » :

– Ce n’est pas le prix des terrains qui détermine le prix des logements. C’est le prix des logements qui détermine le prix des terrains.

– Ce n’est pas la hausse du prix des logements qui a entraîné l’allongement de la durée des prêts et l’augmentation de l’endettement des ménages. C’est l’allongement de la durée des prêts et l’augmentation de l’endettement des ménages, qui ont entraîné l’augmentation du prix des logements (effet inflationniste).  :

Tendance générale des prix

En mai 2026 l’indice INSEE des loyers d’habitation (ILH) à structure constante, rapporté au revenu disponible par ménage, reste voisin de son plus bas… depuis 1951

Au contraire, au premier trimestre 2026, l’indice Notaires-Insee du prix des logements anciens en France, également rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 55% à la tendance longue, qu’il avait suivie sur la période 1965-2001.

Pour un accédant à la propriété

Au premier trimestre 2026, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 26% à ce qu’il était en 1965 ou en 2000, pour acheter le même logement.

Un primo-accédant doit s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000, soit une durée supérieure de plus de moitié.

Pour un investisseur

L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd’hui très faible.

Fin mai 2026, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire, de 51% aux États-Unis, et lui est inférieur de 14% en France.

Volume des constructions

Fin avril 2026 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de 941 000 unités. Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois est de 295 000 unités.

Fin avril 2026, le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible est stable, à 76%, alors que d’avril 2022 à mai 2025, il avait diminué.

La multiplication par 2,4 de ce ratio de 2000 à 2022 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements en France.

Synthèse

Le prix des logements demeure très supérieur à sa tendance longue, en raison de l’effet inflationniste de l’environnement financier.

– Pour les primoacheteurs de résidence principale, à la mi 2025, pour acheter le même logement qu’en 2000, il faut emprunter sur 23 ans (contre 15 ans en 2000. Bien sûr, avec une différenciation locale des situations

– Pour les investisseurs qui arbitrent par rapport aux obligations, le rendement locatif reste très faible alors que le taux d’intérêt de ce placement concurrent est remonté (le profil du risque est différent).

Conclusion

En plus de ces chiffres et tendances, avant toute décision sur la composition immobilière de votre patrimoine, il faut, impérativement, faire le point.

La guerre en Iran, contrairement aux propos officiels, rassurants, va avoir, dans les mois qui viennent, des effets dévastateurs qui auront un impact sur votre patrimoine.

Alors, faut-il ne rien faire et attendre que la situation mondiale et en France s’apaise ? Est-ce le bon moment pour acquérir, ou pas, votre résidence principale ?

Devez-vous envisager un arbitrage de votre immobilier locatif, avant que vos locataires ne puissent, durablement, plus payer leurs loyers ?

Le GUIDE DE SURVIE de « l’ami Hubert », mis à jour en permanence, vous explique quoi faire et, surtout, comment le faire. Ne me remerciez pas, c’est un plaisir pour « votre ami Madri », de vous donner de bons conseils.

 

Merci, cher Madri, pour cette analyse fort instructive. À bientôt pour de nouvelles confidences. D’ici là, chers lecteurs, prenez grand soin de votre corps et de votre esprit.
La personne la plus importante de votre vie : c’est vous.

Ce que les autres disent de vous… n’est pas vous.
Soyez fiers de l’Être que vous êtes vraiment.
Faites-vous pleinement confiance.
Je vous aime et vous salue.