La parole est à Claude PAVRAIT

Autre Chantegrivois au caractère attachant, voici Monsieur Claude PAVRAIT. Ayant le sens du raccourci, ses amis l’appellent le plus souvent : C. PAVRAIT. Son plaisir ?

Consciencieusement « démolir » des affirmations péremptoires non étayées ni sourcées. Elles prolifèrent dans les médias officiels et sur les réseaux, dits sociaux.

C’est un intuitif qui se documente. Ce travail de recherche lui permet de conforter, ou pas, son idée première… avant de « remettre les pendules à l’heure ».

Des aventures immobilières

C’est une récente étude de notre institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui nous l’apprend :

• « En France, 9,7 millions de personnes possèdent, seules ou en commun, au moins deux logements, soit un tiers des propriétaires. Ces multipropriétaires sont globalement plus âgés et plus aisés que les mon propriétaires.
• Plus le nombre de biens détenus augmente, plus le niveau de vie des propriétaires est élevé. Six multipropriétaires sur dix possèdent deux logements, tandis que 3 % en détiennent dix ou plus.
• En dehors de leur résidence principale, les multipropriétaires louent la majorité de leurs logements.
• Parmi les logements détenus par des particuliers, la moitié des biens loués appartiennent à au moins une personne propriétaire de cinq logements ou plus, alors que ces dernières ne représentent que 4 % des propriétaires ».

Un non moins récent article, d’une revue économique grand public, illustre, par l’exemple, ce phénomène. Il est titré :

• « Sans formation, sans apport… mais déjà multipropriétaires à moins de 35 ans : le pari fou de jeunes investisseurs ».  

La journaliste décrit l’histoire des investissements immobiliers de rapport, faits par deux jeunes personnes.

Le premier, Maxime B., alors qu’il n’avait que vingt-cinq ans, a acquis en 2018, avant l’épisode «Coronacadabrantesque », une grande maison, dans le nord de la France. Il l’a divisée en trois appartements, qu’il loue depuis.

Alors qu’il n’y connaissait rien dans ce domaine, « l’ami Max » a réalisé cette opération après trois mois passés à :

• « Jongler entre les livres et vidéos explicatives pour décrypter les rouages de la fiscalité immobilière ».

Le second, Bastien D., âgé de vingt-sept ans, crée une société civile immobilière (SCI) avec un ami, qui :

• « Contrairement à moi, mon associé avait des liquidités grâce à de l’argent placé en Bourse, ce qui a permis de sécuriser notre dossier auprès de la banque ».

Ce prêt bancaire leur permet, en 2022, d’acquérir un premier bien immeuble de quatre appartements qu’ils mettent en location meublée. Là encore, l’accent est mis sur la méconnaissance de « l’ami Bastien », du monde de l’immobilier.

La journaliste aborde aussi deux écueils fréquents dans ce type d’investissement : les impayés de loyer par certains locataires et les vices cachés, pouvant grever les biens achetés.

Bref, cet article, assez bien équilibré entre gains et risques, donne envie de tenter l’aventure de l’investissement dans l’immobilier de rapport.

J’ajouterais une dimension qui n’est pas abordée, mais ce n’est pas le sujet de la rédactrice de cet article. Celui de l’environnement politico-économique en France, ainsi que son évolution probable.

En effet, un investissement immobilier et encore plus, s’il est de rapport, s’envisage sur une durée de vingt à cinquante années, voire plus. C’est sur cette échelle de temps, qu’il faut raisonner, aussi bien en matière de fiscalité, que d’évolution de l’économie.

De plus, l’environnement international impacte notre pays, surtout depuis la création de l’Europe, telle que nous la connaissons actuellement. Là encore, les évolutions politico-économiques ont, aujourd’hui, un impact certain sur un investissement immobilier.

Conclusion

Un investissement dans un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il soit de jouissance ou bien de rapport, est une base solide en matière patrimoniale. En effet, c’est un bien réel, en opposition avec un contrat d’assurance vie, ou un compte titres qui, eux, sont des biens virtuels.

Cela étant, les montants en jeu sont tels, qu’il est nécessaire d’aborder le plus d’aspects que possible, avant d’envisager ce type d’opération patrimoniale. Une fois ceux-ci, objectivement examinés, en mettant à sa juste place, le levier fiscal… il ne reste plus qu’à passer efficacement à l’action.

Si aujourd’hui, être locataire était plus intéressant que d’être propriétaire de sa résidence principale ? S’il y avait des possibilités de bénéficier des règles fiscales avantageuses des BIC, sans les inconvénients du statut classique des locataires ? Si les SCPI présentaient un risque inhérent à leur nature ?

Sachez que «l’ami Hubert » a consacré neuf numéros de ses précieux rendez-vous, à répondre de façon précise et pratique, à ces questions. Bien d’autres encore, y sont abordées, dans toutes les déclinaisons de l’immobilier.

À bientôt pour de nouvelles analyses chantegrivoises

D’ici là, prenez bien soin de vous. Je vous aime et vous salue.