Introduction

Chers lecteurs, le temps de « philosopher » est révolu. Nous vivons actuellement et c’est tant mieux, le temps de l’apocalypse, c’est-à-dire, celui du dévoilement. Dans cette confusion apparente, les masques tombent, la vérité apparait au grand jour. Cette excellente nouvelle est la révélation que notre destin NOUS appartient. Il est temps, pour chacun de nous, de contribuer activement au futur de l’humanité.

Par « confort intellectuel », certains d’entre nous s’enfoncent dans leur avilissement et deviennent totalement soumis à ceux qui s’autorisent à manipuler la nature, les animaux et maintenant nos propres gènes. Il est temps de reprendre confiance en l’Être que nous sommes vraiment et d’agir individuellement, pour construire collectivement le merveilleux monde de demain.

L’objectif de ce blog, qui traite de « l’écume des choses », est de vous y aider. Si vous désirez être pleinement acteur de « l’ardente obligation » de changer vraiment ce monde, abonnez-vous aux « Rendez-vous d’Hubert ». En plus de bénéficier de solutions pratiques pour traverser avec profit la période actuelle, ce sera votre manière de m’aider très concrètement, à poursuivre mon travail et améliorer sa qualité.

µ CE QUE L’ON VOIT :

En droit administratif, une mesure considérée comme « excessive » peut être combattue par une personne s’estimant lésée, dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir. Cela laisse à penser que nous sommes dans un état de droit… quoi que, parfois… il y a de quoi s’interroger !!! Une récente décision du Conseil d’État me donne l’occasion d’illustrer cette procédure particulière.

Pour comprendre cette affaire, il faut faire un retour en arrière. Dans mon billet du 10 janvier 2020, je vous informais de la parution du décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019, qui limite à 10 % du prix de revient du logement, le montant de la commission des intermédiaires, dans le cadre du dispositif fiscal défini à l’article 199 novovicies du code général des impôts, plus connu sous le nom de « Loi PINEL ».

Sachant que cette commission d’intermédiation pouvait aller jusqu’à 14 % avant la parution de ce décret, il n’est pas étonnant d’apprendre que trois organisations professionnelles : la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), l’association française de l’immobilier locatif (AFIL) et le syndicat ANACOFI-Immobilier (ANACOFI-IMMO) ont cherché à combattre ce texte. Pour ce faire, ils ont d’abord utilisé la procédure de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC).

Dans sa décision n° 2020-861 QPC du 15 octobre 2020, le Conseil constitutionnel a considéré le texte comme conforme à la constitution.

Mécontents de cette réponse, les trois plaignants ont alors demandé au Conseil d’État l’annulation, pour excès de pouvoir, du décret du 20 décembre 2019 qui institue le plafonnement des commissions à 10%. Mauvaise pioche. Dans son arrêt n° 438805 en date du 2 mars 2022, le Conseil d’État a logiquement jugé que leur demande d’annulation pour excès de pouvoir n’était pas fondée.

CE QUE L’ON NE VOIT PAS :

Il est important de comprendre que cette décision renforce votre position d’acquéreur de bien immobilier de rapport, au-delà du seul dispositif PINEL. Face à une facturation de commission supérieure à 10% que vous ferait un professionnel, fut-il « conseiller spécialisé en défiscalisation », vous savez maintenant quoi répondre.

Depuis les confinements Covidesques, on peut observer un regain d’investissements immobiliers de rapport, largement encouragé par la presse spécialisée. Attention au « chant des sirènes » qui laisse croire qu’il est simple de financer son acquisition avec les loyers des locataires.

Incontestablement, le levier du crédit qui profite à ce type d’investissement est puissant. Cela étant, il faut être conscient que c’est une opération patrimoniale qui peut devenir un véritable cauchemar. La réussite de ce type d’investissement dépend grandement de la maîtrise des pièges de la fiscalité et il y a parfois une grande différence entre les promesses et la réalité. La qualité des conseils prodigués par les différents intervenants dans ce montage est essentielle. La rubrique « Je protège mon patrimoine matériel » du numéro du 21 janvier 2021 des rendez-vous d’Hubert vous informe des conséquences de deux récents arrêts en mettant à jour les conseils relatifs à la bonne gestion fiscale de votre immobilier de rapport, en matière de déficit foncier et de défiscalisation.

CE QUE VOIT ALEX ANDRIN :

Un bon investissement se juge dans la durée.
En étant attentif à sa fiscalité.
La notion de suivi est toujours primordiale,
Pour améliorer sa valeur patrimoniale.
Sachez vous entourer de conseils avisés,
Qui sauront dans le temps, toujours vous rassurer.
Gardez confiance, je vous aime et vous salue.