Je ne cesse de répéter que cette crise est, avant tout, économique et que ce « Corona-maléficius » n’est que son révélateur. Un des effets collatéraux résultant des mesures de confinement et de fermetures administratives de nombreux commerces, réside dans les difficultés de paiement des loyers. Par voie de conséquence, les propriétaires bailleurs sont aussi impactés.

Dans pareille situation, le bailleur ainsi que le preneur à bail sont naturellement amenés à défendre leur point de vue économique.

Le bailleur invoque le respect du contrat de bail, c’est-à-dire le parfait paiement des loyers et Charges. Il ne faut pas oublier que très souvent, ce méchant personnage a des charges à assumer, au rang desquelles le remboursement de l’emprunt lui ayant permis d’acquérir le bien loué, figure en première place.

Quant au preneur à bail, privé par des mesures administratives de générer le chiffre d’affaires escompté, il a les plus grandes difficultés à honorer ses engagements stipulés au contrat de bail.

Une possibilité de faire face à cette difficulté peut résider dans la souscription d’une assurance couvrant le risque de perte d’exploitation, évidemment, avant la survenue de ce sinistre. C’est effectivement une sage précaution qui n’est efficace QUE si le souscripteur lit TRÈS attentivement les conditions générales de cette assurance ET en comprend la portée. À défaut, il est primordial de se faire assister par un conseil compétent (courtier, avocat spécialisé). L’assurance ne parait chère qu’avant le sinistre !!!

Examinons ensemble une affaire récente qui a opposé un commerçant avec son bailleur et sur laquelle le tribunal judiciaire de Paris s’est prononcé le 21 janvier dernier. Je demande par avance aux juristes de pardonner mes raccourcis et vous résume très succinctement cette affaire.

Un locataire a souscrit un bail commercial pour des locaux dans lesquels il exploite une activité de restauration sur place et à emporter. Les différentes mesures de police administrative prises en raison de l’état d’urgence sanitaire affectent considérablement les recettes du restaurateur. Un accord est conclu avec le bailleur sur la base d’une minoration du montant du loyer pendant une période limitée.

L’activité du restaurateur ne s’améliorant pas, il demande au bailleur une prolongation des mesures de réduction du loyer. Les négociations échouent et le locataire décide de ne pas régler l’intégralité des loyers. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer le solde du loyer, puis assigne le locataire devant la juridiction des référés.

Le coup de tonnerre annoncé provient du fait que ce soit apparemment la première fois en cette période de crise sanitaire, qu’un locataire soulève devant le juge des référés l’article 1195 du Code civil relatif à l’imprévision pour s’opposer à un commandement de payer. Cet article du Code civil est relatif à la notion de « changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat ».

En l’espèce, le juge estime que le locataire peut se prévaloir de circonstances imprévisibles, mais qu’il appartient au juge du fond de déterminer si le locataire peut s’appuyer sur les dispositions de l’article 1195 du Code civil pour demander une adaptation du contrat.

Coup de tonnerre à répétition, avec une autre affaire où s’invite, cette fois-ci l’article 1722 du Code civil. Celui-ci dispose :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Dans cette affaire, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris relève que le preneur à bail a bien été contraint de fermer totalement au public son magasin en application des décisions prises par les autorités administratives. Le bailleur ne peut donc pas réclamer le paiement des loyers.

Cette fois encore c’est une première : le juge estime que l’impossibilité d’exploiter les lieux loués, résultant d’une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l’article 1722 du Code civil.

La leçon à tirer pour ceux d’entre vous qui ont dans leur patrimoine des locaux commerciaux, quelle qu’en soit la forme, est de se rapprocher sans tarder de leurs conseils patrimoniaux, car les multiples moyens juridiques pour ne pas payer les loyers vont être activement explorés et exploités.

De façon plus générale, je donne à nouveau à tous les épargnants ce conseil, certes dérangeant, mais tellement salvateur : il est plus que temps d’anticiper la recomposition de TOUS les aspects de vos patrimoines. Soyez conscient que ce « Corona-ruinus » va faire mourir de nombreux patrimoines et les vaccins n’y pourront rien changer ☹ ☹ ☹.

Les huit cent dix-neuf pages des Rendez-vous d’Hubert déjà publiées à ce jour, de même que les nombreuses à venir, sont de nature à grandement vous aider pour préserver ce qui peut l’être.

« Mieux vaut prendre le changement par la main avant qu’il ne nous prenne par la gorge »

(Winston Churchill)

Chers lecteurs, je vous aime et vous salue.