Introduction

Si nous sommes pris par les « élites » pour les « idiots » que nous sommes devenus, c’est à nous seuls qu’il appartient de ne pas le rester.

Chers nouveaux lecteurs, permettez-moi, en quelques lignes, de « planter le décor ». Pour les plus anciens, vous pouvez passer directement au sujet du jour.

Les évènements que nous subissons et que nous allons encore subir sont annoncés sur ce blog, depuis 2012. Je n’utilise pas de boule de cristal, mais je collecte et recoupe énormément d’informations. Cela me permet d’extraire les plus pertinentes. Ce recul m’amène à formuler des anticipations cohérentes.

Accéder à une masse d’informations souvent payantes, les vérifier, les trier, prends beaucoup de temps. Dans la vie, il n’y a pas de repas gratuit. Mon travail de lanceur d’alertes à un coût et donc un prix. J’offre gratuitement à un large public, un grand nombre de billets qui traitent de l’écume des choses. Pour m’aider à poursuivre ce travail, je ne demande pas de dons et n’ouvre pas de « cagnotte ».

Si vous êtes prêts à regarder en face une réalité, parfois dérangeante, mais toujours porteuse d’espoir, abonnez-vous aux « Rendez-vous d’Hubert ». En plus de bénéficier de solutions pratiques pour affronter sereinement la période compliquée qui est devant nous, ce sera votre manière de m’aider concrètement à améliorer la qualité de mon travail.

 

Sujet du jour : L’intérêt de générer des revenus fonciers est nécessairement conditionné par le respect de certaines contraintes.

Une question récurrente pour les propriétaires bailleurs est celle des travaux déductibles des revenus fonciers. Pour ceux d’entre vous qui n’ont pas de biens immobiliers de rapport dans votre patrimoine, il est particulièrement utile de connaitre l’article 31 du code général des impôts qui traite de la fiscalité des revenus fonciers.

En effet, celui-ci vous autorise à déduire des loyers perçus, entre autres charges : la totalité des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien objet de la location. De même, les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, les primes d’assurance, les frais de gestion, etc. Ce véritable « cadeau de Noël » vous permet de générer un déficit fiscal qui va diminuer votre imposition. Mon cher Madrilou me dit que vous allez aimer « potasser » le code général des impôts (CGI).

Ce sera d’autant plus utile que la liste des charges que nous venons d’aborder n’est pas infinie. Les largesses de l’administration fiscale ont des limites, non, mais. Vous croyez encore au père Noël ? De plus, en matière de droit et de fiscalité, les mots ont leur importance.

Deux arrêts récents permettent d’illustrer la différence entre des travaux déductibles des revenus fonciers et des travaux qui ne le sont pas, dans la stricte application de l’article 31 du CGI.

  • Des « travaux de restauration et de réhabilitation qui n’affectent pas trop le gros œuvre » ne sont pas des travaux de reconstruction. Ils sont donc déductibles des revenus fonciers. C’est ce qu’a décidé le Conseil d’État dans un arrêt de cet été qui a donné raison au contribuable, face aux prétentions de l’administration fiscale.
  • Dans une autre affaire, le 18 courant, la 2è chambre de la cour administrative d’appel de Nancy a considéré que « la nature et l’ampleur des travaux effectués ont affecté sensiblement le gros œuvre et entraîné une redistribution significative de l’aménagement intérieur». En l’occurrence, les travaux ont porté la surface habitable de 70 à 115 m2. La cour a fort logiquement considéré ces travaux comme étant une reconstruction et donc non déductibles.

Si l’intérêt d’envisager un investissement immobilier de rapport est évident, il ne faut pas s’engager dans pareille aventure sans un minimum de connaissances et de conseils.

Pour être en mesure de comprendre et optimiser la composante immobilière de votre patrimoine, je vous rappelle les sujets déjà traités dans la lettre confidentielle « Les rendez-vous d’Hubert ». Le numéro 5 répond à l’interrogation « Louer ou acheter sa résidence principale ». Le numéro 7 vous explique comment vous prémunir contre les squatters. Le numéro 9 vous aide à répondre à la question : « Immobilier locatif : droit commun ou défiscalisation ? ». Le numéro 10 vous dévoile les atouts de l’immobilier locatif en BIC. Le numéro 14 vous explique l’intérêt du bail notarié. Le numéro 17 vous dévoile les astuces pour négocier à votre avantage un emprunt immobilier. Le numéro18 vous aide à optimiser vos déficits fonciers. Le numéro 22 vous explique comment estimer la valeur de vos biens immobiliers. Le numéro 24 vous guide pour limiter la plus-value immobilière et vous informe sur le « bail réel solidaire ». Le numéro 32 vous explique ce qu’il en est de l’avenir du droit de propriété. Merci qui ?

« Celui qui t’enseigne vaut mieux que celui qui te donne »

(Proverbe berbère)

Chers lecteurs, propriétaires actuels ou futurs de biens immobiliers (ou pas) je vous aime et vous salue.