La France est un état de droit. Nous ne nous lassons pas de l’entendre. Cela étant, une certaine inertie est souvent de mise en ce qui est de l’application de celle-ci. Prenons l’exemple de la fiscalité de la location meublée.

Dans le cadre de la partie immobilier de rapport de votre patrimoine, il est judicieux de se poser la question : louer nu ou meublé ? Les abonnés aux Rendez-vous d’Hubert ont déjà bénéficié de l’analyse fiscale comparative de ces deux possibilités.

Dans le cadre de la location meublée, il y a lieu de considérer deux statuts fiscaux : location meublée non professionnelle et professionnelle.

Nous pouvons résumer l’évolution des conditions d’accès au statut fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) en 3 étapes :

• Avant la loi de finances pour 2009 (2008-1425 du 27 décembre 2008), il fallait réunir les conditions suivantes :
  • Inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS)pour cette activité.
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 € TTC ou
  • Ces recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal.
• À compter du 1^er janvier 2009, ces trois conditions sont devenues cumulatives,
• Le 8 février 2018, le Conseil constitutionnel décide que l’inscription au code de commerce (RCS) était… inconstitutionnelle !!!

Autrement dit, il a fallu attendre plus de 20 années pour se rendre compte que l’obligation fiscale d’immatriculation au RCS était juridiquement incompatible avec l’activité civile de la location meublée.

Certains investisseurs « astucieux » ne s’étaient pas immatriculés au RCS pour éviter de payer les cotisations sociales afférentes et étaient donc qualifiés fiscalement et socialement de loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

La loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS) change quelque peu les choses.

En effet, si les deux conditions sont remplies (plus de 23 000 € de recettes et celles-ci sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal), les « astucieux » … sont rattrapés par la cavalerie. Autrement dit, ils sont assujettis aux cotisations sociales sur leurs revenus LMP à compter du 1^er janvier 2021.

Deux conséquences :

• Les résultats déficitaires génèrent un paiement du forfait social minimum de 1 145€. Pour les résultats bénéficiaires, paiement des cotisations sociales (35 à 40% des bénéfices) en lieu et place de 17,2% de prélèvements sociaux au par avant !!!
• Plus la possibilité « d’échapper» aux charges sociales si l’activité génère plus de 23 000€ de revenu et que ceux-ci sont supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Re !!!

Les temps changent et nous devons tous prendre conscience de l’impermanence des choses … et des statuts fiscaux/sociaux avantageux !!!

Je sais que cela va choquer certains d’entre vous, mais vous devez dès aujourd’hui intégrer une logique pour le moins « contrariante » : vous préparer, au mieux, à une limitation des pertes, au pire à la destruction d’une partie significative de votre patrimoine.

Comprenez bien que « le pognon de dingue » mis sur la table pour subventionner des personnes et entreprises « qu’en même temps » on empêche de travailler, va devoir être compensé. Je vous laisse le soin d’imaginer qui va payer.

De même, penser que le « quoi qu’il en coûte » durera encore longtemps, amènera de cruelles désillusions. Sous couvert de lutte contre une crise sanitaire, c’est la mise en place d’un endettement généralisé (personnes physiques, entreprises, états) qui se réalise sous nos yeux encore incrédules.

Pour les moins convaincus, je rappelle les joies de la règlementation fiscale en matière d’abus de droit, avec la modification en date du 1^er janvier 2019 de l’article L 64 A du livre des procédures fiscales, aussi appelé « petit abus de droit » pour le distinguer de son grand frère, l’article L 64 qui réprime aussi l’abus de droit.

Cet article L 64 A dispose :

« Afin d’en restituer le véritable caractère et sous réserve de l’application de l’article 205 A du code général des impôts, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ».

Sans être juriste accompli, vous comprenez aisément le danger d’une possible remise en cause par l’administration fiscale d’actes ayant « pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales ».

De façon générale et encore plus en matière fiscale :

« Ne soyez jamais absolument certains de quoi que ce soit »

(Bertrand Russell)

Chers lecteurs, je vous aime et vous salue.