Introduction

Chers lecteurs, je vais vous faire une confidence « surprenante » : mon petit doigt gauche me parle !!!

Il faut vous préciser que je suis gaucher et fier de l’être, comme :  Léonard de Vinci, Nikola Tesla, Ludwig van Beethoven…

Comme tous les parents le savent… un petit doigt, ça parle. Ça chuchote même à l’oreille des parents, les bêtises que font parfois les enfants sages.

Figurez-vous que mon petit doigt gauche ne cesse de me rapporter, à sa manière, ce qu’il retient des péripéties du monde.

Comme vous allez le constater, il est même doté d’une certaine clairsentience. Dernier détail, je l’appelle affectueusement Madri.

 

Coucou, les amis, c’est Madri 😀. Je me réjouis de voir que vous allez bien. Il est vrai que je le souhaite si ardemment et avec tant d’amour, qu’il ne peut en être autrement.

Un bien triste constat

Chers humains français, vous avez la chance d’avoir eu de nombreux humoristes de talents, hélas, disparus. Je pense, en particulier, à Fernand RAYNAUD.

Un de ses numéros que je préfère est celui du « Pauv’ paysant » qui regrette que les différentes branches de son exploitation ne lui rapportent plus grand-chose. Bref, il déplore que « ç’a eu payé », mais que ce ne soit plus le cas.

C’est un constat identique, que peuvent faire ceux d’entre vous qui ont réalisé des investissements dans l’immobilier locatif.

Une particularité, bien française, consiste à accoler au numéro d’une loi, un court résumé de son objet.

Prenons l’exemple de la. Loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs ». Elle encadre les obligations des deux parties que sont le locataire et le propriétaire bailleur.

Force est de constater qu’elle privilégie le statut du locataire, au détriment de celui du bailleur. De ce fait, les rapports entre eux, s’ils sont bien balisés, la notion même de rapport financier du bien est loin d’être privilégiée.

Au fil des années, c’est une avalanche de nouvelles normes et obligations qui frappe ce type de bien. Ces coûts supplémentaires, sans cesse grandissants, diminuent la rentabilité de ce type d’investissement.

De quelle rentabilité parlons-nous ?

L’approche initiale de la rentabilité brute de l’immobilier de rapport; est, classiquement, de diviser le montant des loyers annuels par le prix d’acquisition du bien et de le multiplier par cent.

La rentabilité nette est souvent mise en avant par des vendeurs peu scrupuleux. Elle prend en compte : les charges payées par le bailleur et non récupérables, les taxes liées au bien, l’assurance, les travaux à sa charge, les frais de gestion et tient compte de la vacance locative, mais ne tient pas compte de la fiscalité personnelle du bailleur.

En effet, ce n’est qu’après cette ponction fiscale, que la véritable rentabilité de cet investissement apparaît clairement. C’est la notion de rentabilité nette de fiscalité et non pas, simplement de rentabilité nette 😉.

Une expérimentation… expérimentale 

À tout cela s’ajoute la question de l’augmentation des loyers, au cours du temps. Ce point est celui où le déséquilibre entre le locataire et le bailleur est le plus flagrant.

En effet, cette augmentation est encadrée par les pouvoirs publics, dans le cadre d’une politique nationale du logement.

Pour essayer de, géographiquement, mieux équilibrer cet encadrement, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, dite « Loi ELAN », a institué un dispositif expérimental d’encadrement des loyers.

Celui-ci ouvre la possibilité aux collectivités locales volontaires, d’expérimenter un plafonnement des loyers en plus du dispositif d’encadrement déjà existant.

Neuf territoires ont progressivement mis en œuvre cette expérimentation. Elle a.concerné un million deux cent mille locataires, sur les sept millions sept cents milles, du parc locatif privé.

Cette expérimentation de plafonnement du montant des loyers prend fin le 24 courant. Avant même son achèvement, la Cour des comptes s’est emparée du sujet et a publié, le 14 octobre dernier, un rapport, titré : « L’encadrement des loyers ».

Dans celui-ci, la Cour relève, « l’incertitude des effets mesurés et les lacunes méthodologiques identifiées » de l’expérimentation.

En conséquence, elle formule une recommandation générale, « portant sur la fiabilisation de la collecte et de l’exploitation statistique des données » 🙂.

Puis elle recommande, de « Procéder à une réforme structurelle d’amélioration et de simplification du dispositif dans le cadre de la prolongation de l’expérimentation ».

À défaut, « Garantir, par une modification de la loi du 6 juillet 1989, l’effectivité du respect des règles d’évolution des loyers en référence à l’IRL »😛. 

Pour résumer ces cent quatre vint quatorze pages du rapport de la Cour des comptes, ce sont huit années d’expérimentation qui sont réduites à néant, par le manque de fiabilité des données et leur hasardeuse exploitation 😭.

Conclusion

Bref, les sages de la rue Cambon recommandent la prolongation de l’expérimentation… sous réserve de « Procéder à une réforme structurelle d’amélioration et de simplification du dispositif ».

Bien consciente des difficultés de réussir cette fiabilisation et simplification, la cour recommande une simple modification de la loi du 6 juillet 1989..

Tout ça pour ça 🙂.

Ainsi, les propriétaires bailleurs ne pourront pas bénéficier de règles régionales spécifiques, en matière d’augmentation des loyers… avant les Calendes grecques 🙁.

L’immobilier de rapport, ç’a eu payé !

Merci, cher Madri, pour cette mise en garde fort instructive. À bientôt pour de nouvelles confidences.
D’ici là, chers lecteurs, prenez grand soin de votre corps et de votre esprit.
Je vous aime et vous salue.

Je vous ai clairement expliqué les aspects pratiques, financiers, fiscaux et les meilleures stratégies de l’immobilier de rapport, dans le numéro110  des  Rendez-vous d’Hubert, précurseurs du GUIDE DE SURVIE.
👉 Accédez au GUIDE DE SURVIE