Introduction

Chers lecteurs, je vais vous faire une confidence « surprenante » : mon petit doigt gauche me parle !!!

Il faut vous préciser que je suis gaucher et fier de l’être, comme :  Léonard de Vinci, Nikola Tesla, Ludwig van Beethoven…

Comme tous les parents le savent… un petit doigt, ça parle. Ça chuchote même à l’oreille des parents, les bêtises que font parfois les enfants sages.

Figurez-vous que mon petit doigt gauche ne cesse de me rapporter, à sa manière, ce qu’il retient des péripéties du monde. Comme vous allez le constater, il est même doté d’une certaine clairsentience. Dernier détail, je l’appelle affectueusement Madri.

 

Coucou, les amis, c’est Madri 😀. Je me réjouis de voir que vous allez bien. Il est vrai que je le souhaite si ardemment et avec tant d’amour, qu’il ne peut en être autrement 😍.

La meute est lâchée

Vous êtes tellement prévisibles, vous autres humains. À chaque fois qu’un nouveau dispositif fiscal relatif à l’immobile de rapport, voit le jour, c’est l’ensemble des « spécialistes de la défiscalisation » qui se met en ordre de marche.

Tels de véritables missionnaires, ils rivalisent d’imagination pour prêcher la bonne parole auprès des moutons épargnants égarés, atteints de phobie fiscale.

Oyez, oyez, braves gents, le Jeanbrun nouveau est arrivé ! Jouez, hautbois, résonnez, trompettes. C’est la promesse d’avantages fiscaux inédits. Dépêchez-vous, il n’y en aura pas pour tous le monde !

Écoutez ce que dit votre petit doigt 

Non ! Ces différents dispositifs fiscaux n’ont jamais, au grand jamais, été créés pour « alléger vos Z’impôts ». Ils sont destinés à colmater le manque d’offre de logement pour une catégorie de la population.

Votre monde politique joue son rôle en créant des textes « pour aider les plus fragiles ». Pratiquement, c’est un régime fiscal dérogatoire au droit commun qui est accordé… en échange de « quelques menues contraintes ».

De son côté, votre administration fiscale, tout autant dans son rôle, va faire en sorte que les conditions à remplir pour bénéficier desdits « avantages » ne soient pas trop « simples » à obtenir.

Dans la pratique, cela se traduit par des instructions administratives, qui sont publiées dans le bulletin officiel des finances publiques – impôts (BOFiP).

Vous devez absolument comprendre que le temps politique est bien différent du temps administratif, des juristes de Bercy.

Cela signifie qu’entre la date de parution du texte instituant un dispositif fiscal spécifique et celle de la publication du BOFiP correspondant, il se passe de nombreuses semaines.

Voilà pourquoi, il ne faut jamais céder aux amicales pressions de ces « ingénieurs en défiscalisation », qui n’ont de cesse, de toucher leur commission. Ils n’ont, bien souvent, qu’une faible culture juridique.

Gardez en mémoire que le texte de loi, c’est le cadre général du dispositif fiscal. L’instruction administrative précise les multiples détails d’application. C’est, en quelque sorte, le mode d’emploi du texte, qui est à respecter scrupuleusement, sous peine de remise en cause des « z’avantages fiscaux ».

Rétroactivité ? Est-ce que j’ai une tête de rétroactivité ?

Hubert ne vous l’avait peut-être pas dit. Je suis un petit doigt gauche cinéphile et inconditionnel de Léonie BATHIAT. Il faut vous dire que nous sommes, tous les deux, natifs de Courbevoie.

Comment ? Vous ne connaissez pas « l’amie Léonie » ? Vous connaissez, sans doute, sa phrase culte, dans le film de Marcel CARNÉ, « L’hôtel du nord » ?

Le célébrissime : « Atmosphère, atmosphère, est-ce que j’ai une gueule d’atmosphère ? ». Il est vrai que mon idole est plus connue, sous son nom d’artiste : ARLETTY.

Après ce bref retour vers le passé, revenons à la fiscalité. Aux instructions administratives s’ajoute un risque, souvent méconnu des « Z’ingénieurs en défisc. », celui de la rétroactivité fiscale.

Hubert vous l’a expliqué en détail, le 4 novembre 2017, au sujet de la plus-value immobilière et de l’assurance vie. Je demande le pardon des juristes fiscalistes, car je vais simplifier.

Un texte fiscal voté à une date donnée peut très bien avoir à s’appliquer… AVANT cette date. C’est la notion de « petite rétroactivité » consacrée par le Conseil constitutionnel. Voilà un piège fiscal de taille, non ?

Le dispositif Jeanbrun

C’est le dernier dispositif fiscal d’exception en date. Il est relatif à un investissement dans l’immobilier de rapport. Il porte le nom (c’est typiquement français) du ministre du Logement qui a porté ce texte : Vincent JEANBRUN..

À la date d’écriture de ce billet (17 février à 16h10), il n’a toujours pas d’existence légale. En effet, son cadre juridique est le projet de loi de finances (PLF) pour 2026, qui n’est toujours pas validé par le Conseil constitutionnel !!!

De plus, comme nous l’avons vu, il sera nécessaire de connaître « la lecture » de ce texte, que fera l’administration fiscale, avant de s’aventurer dans ce type d’investissement.

Si, sur le plan technique, ce dispositif n’est pas totalement dépourvu d’intérêts. À mon sens, il présente des contraintes fortes.

Elles doivent être parfaitement appréhendées, avant toute prise de décision d’investissement. Retenez que… le diable se cache dans les détails !

Conclusion

Comme toujours, en matière d’investissement immobilier de rapport, une connaissance approfondie des textes et de leur évolution est indispensable. Encore plus, dans le cas d’un dispositif fiscal d’exception.

Le recours à un praticien juriste fiscaliste, qu’il soit : notaire, avocat ou conseil en gestion de patrimoine, est de nature à sécuriser l’opération, conseil de petit doigt.

 

À bientôt pour de nouvelles confidences de mon petit doigt gauche. Entre-temps, prenez grand soin de votre corps et de votre esprit.
Gardez précieusement en mémoire que la personne la plus importante de votre vie, c’est vous. Ce n’est pas ce qu’en pensent les autres.
Aimez-vous et faites-vous confiance, car … vous le valez bien ! Je vous aime et vous salue.

Celui qui part sans carte finit toujours par se perdre.
Le GUIDE DE SURVIE est la carte que je trace pour ses lecteurs.
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