Introduction

Je vous offre l’ensemble de mes billets, pour élargir l’étendue de vos réflexions et ainsi augmenter le « champ des possibles », notamment, sur le plan de votre patrimoine.

Le fait de citer divers auteurs, parfois (souvent) politiquement incorrects, et généralement peu ou pas cités par les « grands médias », ne signifie pas pour autant que j’approuve la vision qu’ils développent.

Étant parfaitement conscient que les avis et positions que j’exprime dans mes billets sont l’expression de ma vérité, je vous donne l’accès à mes diverses sources d’informations, afin que vous soyez en mesure d’avoir une appréciation éventuellement différente de la mienne et ainsi construire VOTRE vérité. La seule qui vaille à mes yeux.

 

DES FAITS

Mon propos n’est pas de vous faire peur, mais de vous préparer, car c’est en sachant les choses qu’on peut mieux les gérer. J’interromps provisoirement ma série de billets consacrés au décryptage des phénomènes géo économico politiques mondiaux, commencé samedi dernier pour pousser « un grand coup de gueule ». Bien que de manière habituelle, je me garde de réagir et m’exprimer « à chaud », la lecture d’un très récent article, consacré à l’activité de la gestion de patrimoine me fait changer, provisoirement, d’attitude. Mais venons-en aux faits.

CE QUE L’ON VOIT

Les temps sont plus durs, « la crise » arrive… Des personnes qui se croyaient à l’abri se trouvent brusquement « rattrapées » par quelques coups du sort… Du mauvais sort. Conséquence, des masques tombent. Cette crise sociale profonde n’épargnera personne, d’une manière ou d’une autre. Ce n’est qu’une question de temps, retenons bien cela.

Depuis plus de vingt-quatre années que j’exerce mon activité, je dénonce régulièrement les pratiques d’un grand nombre de « mercenaires » de la défiscalisation immobilière. Qu’ils s’intitulent : « ingénieur patrimonial », ou conseils en gestion de patrimoine indépendant (CGPI), certains parmi ces professionnels « se goinfrent » de façon éhontée, évidemment sur le dos de leurs clients, dont ils assurent pourtant, haut et fort, défendre les intérêts.

Dans le cadre de ma veille juridique et technique, j’avais mis de côté dans mes archives, l’article 68 de la loi de finances pour 2018. Mais pourquoi cette lubie? Tout simplement parce que celui-ci modifie l’article 199 novovicies du code général des impôts (CGI). C’est l’article qui traite d’un dispositif fiscal d’exception, plus connu sous le nom de « loi PINEL ». Cette modification précise que la commission du vendeur de ce produit produit « ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ». J’attendais donc la parution du dit décret et les réactions qu’il n’allait pas manquer de susciter, pour m’exprimer sur ce sujet. Grossière erreur de ma part, sous-estimation de la faculté d’une partie de « la profession » à monter au créneau pour défendre « son beefsteak ». Voici les faits.

Un journaliste de la revue professionnelle « Gestion de fortune« , n’attend pas longtemps après la parution au journal officiel, de la loi de finance pour 2018. Flairant le « scoop » qu’il n’était pas question de laisser à d’autres « chers confrères », il bondit sur son bloc-notes et son crayon, fraichement affuté pour la circonstance. En grand professionnel, sentant là l’objet de polémiques à venir et n’écoutant que son courage, il contacte le responsable de la section « immobilier » du principal syndicat professionnel des CGPI et lui pose directement et sans la moindre hésitation, la question qui fâche : « Comment réagissez-vous à ce projet de décret destiné à plafonner les commissions sur les ventes « Pinel » ?

J’avoue trouver la réponse, pour le moins sidérante : « Ce projet est une source d’inquiétude. Cet amendement d’un sénateur qui agit sous je ne sais pas quelle pression est totalement intempestif. »

Hélas, il n’en est pas fini de mes surprises, car la suite est meilleure encore. À la question : « La solution serait que le décret ne sorte jamais ! ». Je vous laisse savourer la réponse : « Je ne comprends pas que le ministre ait laissé passer cet amendement qui est un non-sens économique. Évidemment, pas mal de professionnels vont se retrouver sur le carreau ».

Allez, une petite dernière pour la route… « Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%, la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi ».

CE QUE L’ON NE VOIT PAS

Comme beaucoup d’activités de services, la gestion de patrimoine est maintenant impactée par l’irruption des robots et par celle de l’intelligence artificielle, comme je vous le relate depuis mon billet du 30 décembre 2014. Autre phénomène, celui du rachat de cabinets d’indépendants par le monde bancaire, comme relaté le 23 octobre 2016. Au lieu de se remettre en question et de « réinventer » ce jeune métier, certains CGPI se crispent sur un modèle économique dépassé, celui du conseil « gratuit » qui est en réalité financé par de plus « confortables » commissions sur les produits vendus, par exemple l’assurance vie. Sachez aussi qu’il se pratique souvent des commissions de 14% pour la vente de certains produits immobiliers de défiscalisation. Dès lors, comment s’étonner de la « curieuse réaction » de ce « défenseur de ses confrères » ?

Comme je l’ai longuement développé dans mes billets du 21 janvier 2017, du 28 janvier 2017 et du 4 février 2017, en matière patrimoniale, deux points primordiaux me semblent devoir être attentivement examinés. Le premier point est sans conteste la notion de gratuité. À une époque où nous en sommes à « trois lunettes pour le prix d’une » ou bien : « une pizza achetée = une pizza offerte »….. Il devient compliqué d’estimer la vraie valeur des choses et des services. Il est plus que temps de remettre « les pendules à l’heure ». Contrairement aux proclamations et tous les slogans publicitaires dont nous sommes bombardés continuellement, le gratuit n’existe pas. Une prestation ou un produit a un coût et par conséquent, un prix. Il s’agit juste d’en estimer la véritable valeur, ce qui est, il est vrai, pas toujours facile. Pour ce qui est du conseil patrimonial, elle ne peut être jugée que dans le temps, puisque les résultats qu’une stratégie conseillée portera pleinement ses fruits sur la durée.

Autre point, tout aussi important, celui du périmètre de l’activité des CGP. Pour ce qui est des conseillers bancaires, il n’est pas choquant…. Quoi que, de se voir proposer majoritairement ou bien exclusivement, des « solutions maison ». Le conseiller étant payé par son employeur pour vendre SES produits, il y a là une certaine logique. Pour ce qui est du CGPI, un point fondamental est à bien intégrer par le bénéficiaire de ses services. La règlementation consacre le fait que la personne qui réalise le diagnostic du patrimoine de son client (le bilan patrimonial), EST LA MÊ ME qui lui propose les « solutions produits » qu’elle vient de définir comme étant les plus pertinentes !!!! N’y aurait-il pas un É NOR ME conflit d’intérêts ??? C’est comme si votre médecin généraliste était était la même personne que le pharmacien qui vous vend les médicaments qu’il vient de vous prescrire. Je déplore cette pratique , mais elle résulte de la stricte application du code monétaire et financier qui définit les activités du conseil en investissement financier (CIF), sous l’œil vigilant de l’autorité des marchés financiers (AMF). C’est à ce moment que le client doit, à mon sens, revenir à la réflexion exposée plus haut. Un conseil « désintéressé » n’a-t-il pas un VRAI coût ???

 

NE SOYEZ PLUS DES PIGEONS, DEVENEZ SEREIN

En quoi tout cela me concerne ? De toute manière, je ne peux rien faire à mon niveau. Et mes sous dans tout ça ?…… « Sois le changement que tu veux voir dans ce monde » (GANDHI).

J’ai peu de doutes sur le fait que la polémique de la rémunération, actuellement limitée au cas de la commercialisation des produits Pinel, fasse « tache d’huile » et qu’elle contribue à décrédibiliser les CGP dans leur ensemble. Maintenant que vous connaissez un peu mieux toutes ces pratiques, il me semble judicieux que lorsque vous aurez recours aux services d’un conseil extérieur pour ce qui est de la bonne gestion de votre patrimoine, vous puissiez vous positionner clairement, ainsi que le conseiller, pour ce qui est du coût de ses prestations. Soit accepter de payer le véritable prix du conseil, soit accepter « le report » de celui-ci sous la forme de commission sur le ou les produits qui vous seront proposés. Cette « solution de facilité » ne m’apparait pas la meilleure, car une « tendance lourde » se dessine. Celle de la vente en direct par les promoteurs de produits, qu’ils soient immobiliers ou financiers. En effet, la collecte généralisée d’informations dont nous sommes tous les cibles, alimente des bases de données CO LO SA LES, plus connues sous le nom de « Big data ». Ces informations, alliées au développement de l’intelligence artificielle, permettront bientôt de s’affranchir des « intermédiaires du conseil », de manière généralisée, puisque l’exploitation de ces « Big données » aura déterminé de manière « beaucoup plus fiable », du moins c’est ce qui sera annoncé, quel est LE produit qui vous convient le mieux. La technologie moderne en plus, on arrivera au même résultat, selon lequel ce sont les intérêts du vendeur de produits qui priment sur ceux de « l’acheteur » …Tout ça pour ça !!!

Pour ma part, vous le savez depuis longtemps, je préconise une autre voie qui est celle de la rémunération, non pas du conseil, mais de la transmission de connaissances vous permettant d’acquérir une plus grande autonomie pour ce qui est de l’optimisation de votre patrimoine. Mon raisonnement est de vous transmettre un socle de connaissances fondamentales, les « règles du jeu », dans différents domaines du patrimoine, afin de comprendre et d’être ainsi en capacité de faire face aux sollicitations de toutes sortes émanant de toutes les entités qui « veulent votre bien »…. Non je n’ai pas écrit « qui vole votre bien »… Quoi que 😊 😊 😊.

C’est dans ce sens que depuis quelque temps, je rédige à votre intention, toute une collection de guides « Comprendre pour mieux agir », dont les deux premiers sont accessibles en ligne,  à partir d’aujourd’hui 13 janvier 2018. Le premier vous explique comment reconnaitre et fuir les offres d’assurance de prêts qui ne vous couvrent pas correctement dans le cas d’une incapacité de travail. Hélas, la perception de cette réalité ne se produit souvent qu’au moment du sinistre, quand il est trop tard pour changer quoi que ce soit. Le second guide vous expose, exemples à l’appui, les pièges et un véritable « mode d’emploi » pour réduire significativement votre imposition sur le revenu, sans avoir recours à un investissement. D’autres guides sont en cours de rédaction et seront prochainement en ligne sur le site. Pour vous donner la possibilité d’apprécier leur « prix réel » au regard des gains bien supérieurs qu’ils vous feront réaliser, vous pouvez visualiser les 7 premières pages, gratuitement, ici, et .

Chers lecteurs, prenez bien soin de vous. Je vous aime et vous salue.